Public-private partnership у міській забудові: де воно реально працює

Модель public-private partnership (ППП) у міській забудові на папері виглядає привабливою для всіх сторін: місто отримує інфраструктурний об’єкт без повного бюджетного навантаження, приватний партнер — довгостроковий контракт з гарантованим попитом, мешканці — кращі сервіси. У реальності українська практика ППП виглядає набагато скромніше.

Що визначає закон

Український Закон “Про публічно-приватне партнерство” (з оновленнями 2019, 2021, 2024 років) формально дозволяє широкий спектр форматів — від концесій на побудову з подальшою експлуатацією до спільного будівництва з розподілом квартир. На практиці більшість юристів вважає механізми надмірно бюрократичними і непривабливими для серйозного приватного капіталу.

Де працює

1. Реабілітація соціальної інфраструктури. Школи, дитсадки, медичні об’єкти — найбільш зрозумілі ППП-кейси. Місто надає землю і дозволи, приватний партнер будує і експлуатує. Бюджет міста — оплата сервісу протягом 15–25 років.

2. Транспортні об’єкти. Перехоплюючі паркінги, окремі автостанції, частково — реконструкція станцій метро. Тут схема концесії дозволяє приватному партнеру повертати інвестиції через експлуатаційні надходження.

3. Тематичні зони регенерації. Окремі промислові зони (Корчувате, частина Подолу), які виводяться під житлово-комерційну забудову з прив’язкою до зобовʼязань щодо інфраструктури — теж форма ППП, хоч і не завжди оформляється формально.

Де не працює

Великі квартальні забудови. Класична модель “місто дає землю, девелопер будує житло, частина — місту, частина — на продаж” в Україні майже не реалізована через нечіткі правові гарантії і ризики політичної зміни умов.

Регенерація історичного центру. ППП у роботі з памʼятками архітектури блокується вимогами охоронного законодавства, а ризики для приватного партнера — занадто високі без гарантій компенсації.

Що потрібно змінити

Ключова проблема ППП в Україні — політичний ризик. Зміна керівництва міста або профільних чиновників часто означає перегляд умов раніше укладених угод. Без захисту довгострокових контрактів від політичних змін серйозний приватний капітал не зайде у складні проєкти.

ППП — це не про юридичну схему, а про довіру до контракту. Без неї будь-яке вдосконалення законодавства лишається декоративним.

Прогноз

У наступні 2–3 роки ППП у Києві лишатиметься окремими кейсами, а не системним інструментом. Зрушення можливе тільки за умови політичної реформи, яка б захистила довгострокові інфраструктурні угоди від ризиків ротації.

Теми: #ППП#концесія#регуляторика

ihorkushnir.kyiv.ua — аналітичний журнал про київську нерухомість і девелопмент. Біографія автора — ihorkushnir.com.