Комерційна нерухомість Києва-2026: куди йдуть інвестори

Якщо ринок житла Києва обговорюється постійно, то комерційний сегмент — у тіні. Тим часом саме там відбуваються найцікавіші структурні зрушення, які визначать, як виглядатиме столиця в наступні 5–7 років.

Офіси: новий нормал — гібридний орендар

Постпандемічний попит на офіси переписано. Великі компанії скоротили площі на 20–35%, але зміни не лінійні. Знизився попит на open space без приватних зон і на офіси в “престижних” локаціях без логічного транспортного звʼязку.

Найбільш стійкі — об’єкти класу А зі змішаною модельністю: окремі переговорні, hot-desk зони, кафе-бар внизу, гнучкі умови оренди (від року, з опцією розширення). Стандарт “стіл за гроші” відійшов.

Вакансія в класі А — близько 14%, в класі B — 25%, в класі C — 35%+. Ціни на оренду стабільні в А, знижуються в B/C.

Рітейл: торговельні центри тримаються, стрітретейл просідає

Сучасні ТРЦ Києва (Lavina, Sky, Ocean Plaza, Respublika) показують відвідуваність на рівні 80–95% від доковидних показників. Орендна заповнюваність — стабільна, орендарі ротуються (вихід окремих брендів, приходи польських/турецьких/локальних мереж).

Стрітретейл у центрі — інша картина. Понад 20% площ Хрещатика і прилеглих вулиць або вакантні, або зайняті дрібним сегментом (хімчистки, ремонт телефонів, кавʼярні). Великі флагмани, які раніше визначали обличчя центру, переїхали або в ТРЦ, або взагалі скоротили присутність.

Склади: один з найбільш дефіцитних сегментів

Складська нерухомість класу А в Київському регіоні — у структурному дефіциті. Вакансія менше 4%, орендні ставки в гривневому еквіваленті зросли на 35–50% за два роки. Причини: переорієнтація постачальницьких ланцюжків, ріст електронної комерції, потреба у безпекових нормах.

Це сектор, в якому інвестори бачать найкоротший термін окупності — близько 6–8 років для нових об’єктів. Для порівняння: офіси класу А у 2021 окупались за 10–12 років, тепер — за 14–18.

Готелі: повільне відновлення

Готельний сегмент Києва ще не повернувся до доковидних показників. Завантаженість — близько 55–65% від норми, з сильною сезонною волатильністю. Але інвестиційний інтерес поступово зростає — переважно з боку фондів, які купують активи з очікуванням повного відновлення до 2028.

Хто купує

Структура інвесторів: понад 60% — українські групи, які перерозподіляють портфелі. Близько 25% — польські і прибалтійські фонди, переважно у складському сегменті. Решта — нові гравці з Близького Сходу і Туреччини, які тестують ринок невеликими обʼємами.

Європейські інституційні інвестори здебільшого утримуються від нових позицій — чекають стабілізації регуляторного середовища і завершення активної фази війни.

Теми: #комерція#офіси#склади

ihorkushnir.kyiv.ua — аналітичний журнал про київську нерухомість і девелопмент. Біографія автора — ihorkushnir.com.